需要強調的是，地段價值并非是一塵不變的。交通配套設施、自然資源、社會因素隨著時間的推移，其中任何一個因素發生變化，就有可能改變其地段價值。所以在判斷一個項目時，要以前瞻性的眼光來看待其投資價值。

　　RET睿意德團隊所服務的山西陽泉濱河新天地項目，在面市之初其地段價值并不受當地人認可。但是，隨著地塊市政、交通的完善，以及項目南面桃河灘綠化工程的全面竣工，開發商借勢將沿河岸近一公里的地塊打造成集餐飲休閑特色、濱水景觀特色、商旅互動特色于一體的大型城市綜合體。時至今日，該項目已成為陽泉當地最具規模和時尚潮流的核心商圈，月人流量近百萬，年度利潤額增長穩居陽泉商業項目第一位。早期的投資客因為預見性的眼光無不賺得盆滿缽滿。 

　　商業主題定位與業態規劃

　　當然，再好的地段價值，如果沒有創新性的主題定位及業態組合，也注定了商業項目的開發是無法成功的。現代商業競爭激烈，沒有特色的定位及業態吸引，很難形成消費黏性，二次或重復消費的可能性會比較低甚至為零。

　　早期的傳統商業僅僅需要考慮如何最短時間內最大限度地滿足客戶的物質需求。而進入21世紀后，商業更多地是為客戶創造體驗型消費，為商家創造展示促銷空間。外立面、停車方式及交通動線的科學組合、特色化的業態組合、情趣舒適的購物環境都是吸引消費者的有效利器，而廣告展示空間、中庭、活動造型空間等則是為了滿足商家的促銷需求，為主力店招商增加籌碼。

　　因此，投資需要充分考證項目的開發者是否事先經過詳盡的市場調研，把握消費心理特征的基礎上，以創新性的主題定位指導產品規劃，掌握主要、次要業態組合和分布，確保未來各個商家、投資商、代理商之間的融洽合作關系。 

　　位于朝陽區常營版塊的龍湖長楹天街，提出一種全新的商業消費模式 FamilyMall ，即致力于滿足家庭全生命周期的消費需求，打破北京當前封閉式商業綜合體規劃模式，將景觀和自然光引入建筑內部，在項目內一樣可分享陽光。項目以春夏秋冬為四大主題，此開創性的主題定位及業態組合贏得市場追捧，在一定程度上彌補了地段的相對劣勢。

　　開發商的自持比例

　　有好的地段，有差異化的主題與業態規劃，但是卻沒有主力商家入駐，好比開餐廳有一流的裝潢和餐飲設備卻沒有廚師一樣豪無價值可言。國外的大型商業地產（專題閱讀）項目一般都是開發商自己持有，以便獲取長期資產增值收益。而國內的開發商，目前為止，迫于資金缺乏其他渠道，往往不得不選擇銷售，租售并舉正成為主流開發模式。

　　因而，為了盡可能規避銷售型商業項目的投資風險，將開發商的商業持有比例納入投資決策依據是一種相對直接有效的方法。持有商業項目大部分比例的開發商作為最大的業主，對項目的市場定位及規劃必然反復推敲考證，同時，也會引入一流的商業管理團隊進行專業化招商運營，從而可保證商業項目穩步上升的增值空間。