一線房企積極在北上廣深以及廈門等少數幾個城市拿地，都是因為看中這些城市土地相對稀缺，市場比較平穩，所以這些城市拿地競爭激烈。分化加劇就代表了市場危機感的加強。

　　著全國樓市的下行，土地市場也不斷冷卻，在三四線城市流拍率不斷增高的同時，一二線城市土地都以底價或低溢價率成交。

　　不過也有個別城市的土地市場仍十分堅挺。今年以來房價漲幅領跑全國的廈門，在14日舉行的一場土地拍賣會上，所拍賣的兩幅地塊都以不低的溢價率成交，其中一幅地塊更是創造了廈門市集美區的新“地王”。

　　廈門“地王”競爭數百輪

　　5月14日，廈門再次迎來土地拍賣會，集美區2幅商住地塊吸引了包括招商、禹洲、首開、萬科、廈門建發、中駿、保利、廈門國貿等在內的眾多上市房企激烈角逐，總成交金額為36.53億元。

　　其中J2014P01地塊土地用途為城鎮住宅、批發零售用地(商業)，拍賣起叫價為19.44億元，起拍樓面價為7990元/平方米。當地房企廈門國貿天地房地產有限公司在數百輪激烈競爭中，最終以總價31.96億元競得這一地塊，樓面價為13136元/平方米，溢價率64.4%。該價格突破此前集美地王(住宅園博1號)12066元/平方米的樓面價，成為集美區新地王。

　　世聯地產廈門公司一位人士透露，樓面價1.3萬元/平方米，意味著屆時上市價格可能要超過2.2萬元/平方米，而目前該地塊周圍的房價在每平方米1.7萬~1.8萬元，可見未來房價上漲的壓力仍很大。

　　另一個地塊J2013P01地塊位于集美區灌口風景湖南側，土地用途為城鎮住宅、批發零售用地(商業)，拍賣起叫價為33700萬元，起拍樓面價為5999元/平方米。廈門市集美建設發展有限公司經過31輪競價，最終以總價4.57億元競得該地塊，樓面價為8134.6元/平方米，溢價率35.6%。

　　而就在此前的4月23日上午，廈門迎來馬年首場土地拍賣會，其中，位于海滄的H2014P03海滄商住地塊吸引了招商、保利等7家開發企業，最終，該地塊由廈門海投房地產有限公司以6.8億元競得，成交樓面價10272元/平方米，溢價率為28.3%。位于翔安的商住地塊2014XP01最終被廈門國貿控股有限公司以總價5.8億元奪得，樓面價12000元/平方米，溢價率50%。

　　為何在全國各地土地市場遇冷、低溢價成交甚至流拍的情況下，廈門的土地還能有這么高的溢價率?前述世聯地產人士說，最主要的原因是這幾年廈門的土地供應實在太少了，島內已幾乎沒地，島外供應也不算多，“基本上出一塊地大家都拼命搶。所以在市場整體唱空的情況下，廈門市場就顯得很熱。”

　　據廈門土地房產研究中心統計，截止到2月底，廈門可售商品住宅僅255.9萬平方米，若以近兩年來廈門月均40萬平方米的去化速度，僅滿足市場6~7個月需求。

　　正是由于住宅土地供應嚴重不足，可供購買的樓盤十分有限，所以盡管在剛剛過去的4月，廈門新建商品住宅只成交1375套，環比下跌50%，價格方面仍十分堅挺。中國指數研究院5月1日公布的4月百城房價指數報告顯示，4月份廈門樣本均價為19495元/平方米，環比上漲1.14%。

　　前述世聯地產人士說，廈門周圍地區的石獅、龍巖都出現了價格跳水、退房等現象，廈門盡管也有一些促銷活動，但都沒有實質性的降價。

　　土地市場分化明顯

　　就在廈門土地拍賣高溢價的同時，絕大多數城市土地拍賣卻呈現出低溢價、底價成交甚至流拍的現象。

　　14日，南京土地市場迎來了“紅五月”的第一拍，相比“銀四”4幅地均以底價成交的場景，此次拍賣更加冷清，不僅整場拍賣沒有一次競拍，城北邁皋橋G20地塊甚至無人問津而流拍，其余三幅地均以底價成交。這場不到三分鐘的土拍也被稱為南京“史上最短土拍”。

　　中原地產首席市場分析師張大偉說道，去年下半年土地市場的火爆現象難以延續，各線城市土地均有所降溫，并已開始產生分化。對于三四線城市以及目前成交量疲乏、庫存量偏高的二線城市來說，房企拿地意愿普遍減弱，從而使流標地塊增多。

　　據中原地產的統計，截至4月，中原地產監測40個城市中三四線城市累計流標率為26%，較去年年末大幅上升10個百分點，二線城市亦增長3%，而一線城市則自5%縮減至3%。

　　同時，根據對十大標桿房企拿地數據分析可知，房企購地策略已明顯變化，即增加對一線城市的布局，放緩二線及三四線城市的進駐步伐。其中今年房企在一線城市的購地金額及購地宗數占比較去年同期均有較大幅度增長，反觀二線及三四線城市，二線城市購地金額同比大幅回落25%，三四線城市則下降5%。

　　張大偉說，現在土地市場的整體趨勢是在降溫的，但在一線城市和廈門這樣的少數二線核心城市，土地的流標率反而在降低，這說明原來在各種市場都可以拿地的企業，在目前的土地市場降溫的情況下，不敢在三四線及二線城市市場拿地。

　　去年以來在北京、上海積極拿地的泰禾集團[-2.95% 資金 研報]董事長黃其森近日就表示，三四線城市由于土地供應量過大，存在一定的風險，未來該集團仍將以一線城市為中心，同時堅守福建大本營。

　　江蘇無錫一家房地產公司總經理王先生稱，他們拿地集中在四五類城市，地價在40萬元左右，目前銷售還行。

　　當眾多房地產企業認為三四線城市風險加大，停止拿地之后，為何他們選擇不同的策略?王先生說，避實就虛，四五線城市雖無暴利，但有剛需，且地價便宜。城鎮化的推進，讓一些縣級市的房子仍有市場。

　　“企業都是要發展的。”張大偉說，目前生存下來的企業意識到市場的風險，所以一線房企積極地在北上廣深以及廈門等少數幾個城市拿地，都是因為看中這些城市土地相對比較稀缺、市場比較平穩，所以這些城市拿地競爭激烈。“分化加劇的話，其實就代表了這個市場危機感的加強。”

　　在這種分化加劇的情況下，三四線及部分二線城市的土地財政也受到了很大的沖擊，一些地方開始緊張起來，而其提振房企拿地信心的方式就是救市。截至目前，無錫、南寧、鄭州、銅陵、杭州蕭山、寧波等城市或松綁限購或全面救市。而天津濱海新區、佛山高明區也先后傳出松綁救市的消息。

　　例如在杭州蕭山最新出臺的土地新政中，在保持購地保證金為出讓地價的10%不變外，設置了上限，最高限額為1000萬元。此舉顯然意在減輕開發商資金成本的壓力。

　　張大偉說，救市的核心就是土地財政。“不過，越是松綁的地方，就說明當地的市場越不好，越松綁消費者觀望的情緒就可能越濃。”

　　建設用地零增長目標波及上海各類用地

　　上海規土局前日公布的2014年度住房用地供應計劃顯示，包含保障性住房用地、商品住房用地在內，2014年上海住房用地的供應計劃面積為700公頃，比2013年的1000公頃銳減30%，且是近5年來的最低點。