可能很多業內人士難以置信，萬科怎么會做產業地產?其實，已經把自己定位為“城鎮化配套運營商”的萬科，進入產業地產是無可回避的選擇，只要看看萬科目前最強勁的競爭對手綠地如山呼海嘯般進入產業地產領域就不難理解了。

　　事實上，萬科在產業地產領域已經開始大手筆布局，并已經出現幾個產品雛形。以萬科的學習能力，未來進入產業地產還有很大的想象空間，但更重要的是，萬科經理人必須理清總體思路，在金融、專業和產業方面有更多的想法，而不是僅僅進行機會性進入。

　　僅在4月份，就有3個消息跟萬科的產業地產圖謀息息相關。

　　其一是北京萬科總經理毛大慶在非正式場合對一票媒體朋友透露，說正在跟廊坊市政府討論建倉儲物流的事情。目前，萬科已經引入了包括黑石在內的海外基金成為戰略伙伴，這些基金正在覬覦中國日益升溫的物流地產。

　　毛大慶說，中國電子商務還處于初級發展階段，物流地產圍繞大都市周圍的高鐵、機場布局，空間很大。特別是近期京津冀一體化背后的城市群建設將給物流地產帶來很多想象空間。金融化、專業化將是萬科選擇做物流地產的方式，“萬科不會靠這個圈地，如果要做，萬科會中規中矩地踏實去做。”他透露，萬科正在與黑石洽談合作，向全球物流地產老大普洛斯學習。“找地蓋房是我們的基本能力，上游引入基金、下游有商戶，我們用品牌優勢做服務商，這是我們的思路”。

　　這個思路應該說是很靠譜的。傳統地產的利潤率正在下降，而物流地產的租金回報加土地升值回報則正在迅速上升，在這種此消彼長的空間中不難發現投資機會。特別是萬科規模做大之后，每個城市各個項目的業主以及產業鏈上下游的合作伙伴都會對“最后一公里”的物流服務需求升溫，這本身就容易積累起量的優勢。

　　物流地產對于資產管理和資本運作要求甚高，符合萬科更長期的成長愿景，尤其最近引來的鐵獅門、黑石等海外基金，都是這方面的好手，萬科能夠從中學習到很多。一位產業地產商就對中國房地產報記者表示，這些年可以很明顯看到，職業經理人驅動下的萬科學習和試錯能力很強，這從商業地產就能看出來。從住宅到商業地產的過渡，已經為萬科積累了很多經驗教訓，這些都能夠增加其進一步殺入產業地產的底氣。

　　其二是萬科在深圳前海建設的企業公館項目啟動了首批客戶簽約入駐儀式。這個項目是BOT模式，即由萬科建設并運營一段時間后交給政府，對于有意進入產業地產的萬科而言，是個很好的練手機會。從首批客戶的名單來看，萬科這個起點還是很高大上的——匯豐銀行、恒生銀行、亞洲保理、前海人壽、中國移動、工商銀行等多家知名企業都將進駐萬科企業公館。

　　萬科總裁郁亮表示，未來簽約進駐的企業還包括建設銀行、招商銀行、平安銀行、華夏銀行等，所有簽約企業當中，港資和外資企業占比超過30%。截至簽約儀式當天，實際已與萬科簽署進駐意向協議的企業共有20余家，占首期西區可租賃總樓棟數的六成以上。

　　目前來看，簽約企業覆蓋了金融創新、現代物流、信息科技、文化產業、專業服務等多個產業領域，已初步形成了前海首個產業生態圈，而且后續的需求仍然相當火爆。

　　此外，萬科還在去年斥資54億元拿下深圳留仙洞三幅地塊，將打造以總部基地為核心的產業綜合體項目。這個項目顯然是以前海企業公館為范本的，其中的產業總部基地也是類似BOT模式，租售對象是所從事領域屬于生物、新能源、互聯網、新材料、新一代信息技術、文化創意等六大類戰略性新興產業范圍的企業。而主要的盈利點則是剩下的公寓、酒店、商業配套的開發。

　　萬科做這種總部基地有一定的優勢。畢竟，以上海虹橋萬科中心為代表的各地寫字樓開發已經成為萬科一個規模化的業務，對商務辦公空間的營造已經駕輕就熟。而且，萬科的物業服務和社區商業配套服務也有了相當的水準，其著名的“四菜一湯”，包括社區金融、便利店、超市以及萬科第五食堂等都能夠給產業園區帶來優良且可控的服務氛圍。

　　其三是東莞萬科商管公司總經理楊衛東對媒體透露，萬科不排除未來會涉足東莞的工業地產和科技園項目。這番表態當然不是空穴來風。目前，深圳、東莞等地新增建設用地已經很有限，盤活存量將成為未來一段時間城市建設的主題，尤其如火如荼的“三舊改造”，讓很多工業用地變得炙手可熱。

　　東莞“三舊改造”政策首次引入“工業地產”概念，鼓勵工業用地做產業升級類項目和生產研發類總部，占地15畝且容積率1.5及以上的舊改項目，改造后建成的工業大廈等可分割出售產權。更誘人的是，東莞鼓勵對舊廠房用地的整合改造，舊廠房用地改造成工業用地不僅可享受專項資金補貼，還可免交土地出讓金，容積率也可不設上限。

　　在東莞，萬科完全可以和一些當地的廠房地主達成合作協議，或收購、或入股、或代建，拓展這方面的工業地產開發業務，未來確實有很大的想象空間。

　　除此之外，萬科還有兩個非常值得關注的產業地產項目。

　　第一個是青島國家廣告產業園，算是文創園區，位于青島城陽區。萬科對這個項目寄予厚望，從項目定位、規劃設計、功能架構、業態分布等多方面投入了大量精力和資源，聘請了享譽國際的荷蘭最大設計公司KCAP擔綱規劃設計，借鑒紐約蘇活區、巴塞羅那22開放式園區理念，將項目建設成為全開放式BLOCK商務街區。目前，園區入駐企業23家，其中廣告相關企業6家。按照萬科的預計，未來將入駐文化創意、廣告、影視制作、動畫科技、新媒體研發等產業鏈企業800家，吸納高端人才1萬人。

　　第二個是萬科鄭州全球高新智慧產業園。這個項目是萬科與河南本地龍頭企業美景集團合資開發的，根據其官方介紹，定位鎖定國際高端產業，致力于打造“功能混合”的科技城，包含一定的人文情懷和生態理念，將引進德國及國內優質高新技術企業，在中原地區打造首個理念為“智力、智能、智造”的高端智慧型生態產業園區，有效提升高新區區域經濟活力。

　　美景集團本身就涉足科技園開發，還在去年與萬科成立合資公司萬科美景。可以預見，萬科美景除了在住宅領域強強聯手搶占市場之外，在產業地產領域也有很廣闊的合作空間。

　　就以上這些項目情況來看，萬科的產業地產布局還是零星的、機會型的，不成系統，邏輯也未必很清楚。一位前萬科人士對中國房地產報記者稱，萬科目前產業地產的項目還很不成型，仍處于前期試錯階段，各地公司有一定權限各做各的，有點像早期商業地產的打法。盡管大勢所趨無可回避，但究竟是像綠地這樣產城互動大規模開發，還是開拓自己獨有的運作模式，萬科仍應該在產業地產方面有更多的思考。