今日的故事也許就是明天的歷史。不管現在是最好的時代還 是最壞的時代，這個產業的命運注定有輝煌的一天，長沙商 業地產的黃金年代是過去、現在，還是未來？

長沙，自古便是商業發達、商賈云流之地。2000年以來，德國麥德 隆、馬來西亞百盛、美國沃爾瑪、法國家樂福、泰國易初蓮花等國際商業 巨頭紛紛進駐長沙，在一定程度上刺激了星城市民的購物激情，同時也激 發了一股商業地產開發熱潮。特別是到2004年，長沙商業地產進入一個高 潮階段，被業內人士譽為“商業地產年”。

從選址上來看，這些商業地產項目，要么扎堆于傳統商圈的中心位 置，要么布點于交通便利、消費潛力旺盛區域。它們的進駐，正與長沙的 城市商業發展相契合，以“商圈”的形式向周邊強勁輻射。 商圈或者商業中心，是指在一定區域范圍內組織商品流通的樞紐地 帶，各種零售商業、批發商業、金融事業和各類服務性行業大量集中，形 成城市內的商業中心。

商業是城市發展的重要標志，現代城市是由工業、 商業、居住、科教文化、娛樂、金融、行政等功能區和市政公用設施網絡 結構組成的整體。城市商業承擔著商業從流通領域向消費領域最終轉換的 職能。這種轉換職能則是由城市內部有結構的商業網點體系來體現的，而 這一商業網點體系的核心部分即是分布在城市各處的各類商業中心。經過 多年的發展，長沙市自動形成了大大小小數十個商圈。

在長沙商業地產高速發展的同時，備受業內人士關注的《長沙市城 市商業網點布局規劃（2005年－2020年）》也已通過專家評審。該《規 劃》確定了長沙未來15年城市商業發展總體目標：到2020年，建設完善1 個市級商業中心、2個市級商業副中心、10個區域性商業中心、30個社區 級商業中心和18條主要商業街，基本形成區域布局合理、業態結構優化、 服務功能齊全的市區網點三級體系布局。

在中部崛起、長株潭一體化背景下，大長沙欲重點扶持的43個商業中 心、18條商業街猶如古時烽火臺，一處著火，處處皆火；烽火連城，爭霸 中原。本篇將部分政府重點打造的商業中心和長沙的一些已成規模的社區 商業中心，一起做一個現狀描述和前景預測。 政府重點扶持商業中心 永不衰落的神話：五一廣場商業中心 等級：市級商業中心 現狀 五一商圈，號稱湖南第一商圈，擁有6000余商家，年消 費額數十億元，日均客流量為30萬人次以上，是長沙乃至整 個湖南名副其實的人流、物流、資金流、信息流的中心。憑借 這成熟的商業環境與不可復制的優越位置，五一廣場周邊近1 平方公里的區域，一直是各路商家必爭之地。平和堂、春天百 貨、新大新、王府井、新世界[百貨、沃爾瑪、好又多、黃興南 路步行街、坡子街民俗名食商業街、解放西路酒吧一條街、 金滿地地下商城、國美電器、蘇寧電器……此區域內的房地產 項目，中天廣場、BOBO國際、嘉頓?新天地等，即便價格不 菲，銷售仍然格外紅火。

前景 對于商業地產而言，地段是其命脈。地段的無可比擬性 首先體現在其交通與生活配套設施上，而這些優勢五一廣場商 業中心全部具備。正是基于對五一廣場商業中心這一黃金口岸 的認同，眾多商家、開發商、投資者對區域內的商業物業極具 信心，同時也預示著這一區域內的市場競爭將日趨激烈。由于 此區域完全達到了寸土寸金的地步，在高利潤的驅逐下，不少 房地產企業及商家們仍對它虎視眈眈，它是長沙商圈發展史中 永不衰落的神話。香港恒隆地產將投資40億人民幣，將芙蓉 區東牌樓舊城改造區發展成大型綜合商業項目。

四十年河西的潛力爆發：溁灣鎮商業副中心 等級：市級商業副中心 現狀 溁灣鎮商業副中心位于最靠近市中心的位置，曾經是岳 麓區的核心，與星沙不同的是，它的心理距離要大大遠于實際 距離。該商圈近年發展速度迅猛，2000年時，該區域僅一家 西城超市，現在溁灣鎮匯聚了通程電器、通程百貨、新一佳超 市、新外灘商業中心，國際知名的易初蓮花也即將在此落戶。 在大學城龐大的消費基礎下，商業中心內的江岸錦城、新楚? 麓山才苑、岳麓?現代城吸引了不少置業者的目光。正在開發 中的通程?凱盛園頗值得期待。 前景 三十年河東，四十年河西。多年前，溁灣鎮便是個小商販集中地，但并不意味著它永遠都只能承擔這個角色。溁灣鎮作為兩個長沙市級副商業中心之一，其潛力還有待挖掘，特別 是在商業地產方面，它將是四十年河西潛力的爆發之處。該區 域內除通程商場較有規模外，大多屬于獨立小門面經營，目前 規劃混亂、檔次低劣、消費能力偏低是制約其發展的主要因 素。如果把這些小門面進行統一規劃整頓，相信以大學城龐大 的消費力，必定前景可嘉。